부동산 가계약금 돌려받을 수 있나요?

부동산 거래를 하면서 가계약금을 주고받는 일이 많습니다. 최종적으로 부동산 거래가 결렬되었을 때 가계약금을 돌려받을 수 있는지 알아보겠습니다.

 

그리고 계약금을 일부만 지급한 경우에 계약을 해제하려면 위약금이 얼마인지도 살펴보겠습니다.

 

 

1. 가계약금 반환가능성

가. 사실관계 및 쟁점

"갑"은 "을"과 부동산 매매계약을 하기 전에 가계약금을 지급하였습니다. 그런데 "갑"의 마음이 바뀌게 되어 매매계약을 체결하지 않기로 하였습니다.

 

이런 경우에 "갑"은 "을"에게 가계약금을 돌려달라고 할 수 있을까요?

 

나. 김변쓰 답변

결론부터 이야기하면, 매매계약이 체결되었는지에 따라 반환 여부가 달라집니다.

 

매매계약의 체결 여부는 어떻게 판단할까요?

 

판례는 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립한다고 봅니다(대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 판결).

 

 

즉, 매매목적물, 매매대금, 대금 지급방법에 대한 합의가 이뤄졌다면 이미 매매계약이 성립한 것이어서 매매를 완료하지 않으려면 가계약금을 포기해야 하는 것이죠.

 

나중에 가계약금을 돌려받으려면 매매대금 등을 명확하게 정하지 않음 조건부로 가계약(집의 내부를 확인한 뒤 마음에 들지 않으면 계약을 취소하고 가계약금 반환)을 하는 것이 좋습니다.

 

A의 사례로 돌아가보겠습니다.

 

만약 A가 매매의 대상을 정확하게 정하고 매매대금, 대금지급 방법에 대해서도 B와 논의했다면 B에게 가계약금을 돌려달라고 하기 어렵습니다.

 

2. 계약금을 일부만 지급한 경우

가. 사실관계 및 쟁점

A(매수인)는 B(매도인)의 아파트를 11억 원에 매수하는 아파트 매매계약 체결하였습니다.

 

A는 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원은 계약 당일에 지급하고, 나머지 1억 원은 다음 날 지급하기로 약정하였는데, 다음 날, A가 계약금 잔금(1억 원)을 지급하기 전에 B가 계약을 해제하겠다고 통보하였습니다.

 

이때, B가 매매계약을 해제하기 위해 A에게 지급해야 하는 돈은 얼마일까요?

 

실제로 지급받은 돈(1,000만 원)의 1배인 2,000만 원일까요,만원일까요, 아니면 이미 지급받은 계약금(1,000만 원)과 당초 약속한 계약금(1억 1,000만 원)을 합친 금액(1억 2,000만 원)일까요?

나. 김변쓰 답변

매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 마음대로 계약을 해제할 수 없는 것이 원칙입니다.

 

하지만 매도인이 받은 계약금의 2배를 지급하거나 매수인이 계약금을 포기하면 계약을 해제할 수 있습니다. 

 

계약금이 일부만 지급된 경우에는 계약금 반환액이 얼마인지 문제 될 수 있는데, 법원은 유사한 사례에서 1억 2,000만 원이라고 판결하였습니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).

 

 

계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 본 것입니다.

 

다만, 실제 사건에서는 1억 2,000만 원을 지급하는 건 과다하다는 이유로 7,700만 원으로만원으로 감액하여 지급해야 한다고 판결하였습니다.