전세사기 특별법의 지원대상 및 지원방안

최근 인천 미추홀구 등 전세사기 피해가 속출하여 세입자들의 고통이 매우 큽니다.

 

이에 따라 정부는 "전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법"(이하 "전세사기 특별법")을 제정해서 전세사기 피해자들을 지원할 계획이라고 밝혔습니다.

 

 

2023. 4. 27.자 국토교통부의 보도자료를 참고하여, 정부가 추진 중인 전세사기 특별법이 어떤 내용인지 설명드리겠습니다.

 

▶ 전세사기 피해자 지원 및 주거안정 관련 국토교통부 보도자료

230427(석간)(첨부)_전세사기_피해자_지원_및_주거안정_방안.hwp

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1. 전세사기 특별법의 지원대상

가. 지원대상 요건

 

전세사기 특별법에 따라 지원을 받기 위해서는 아래의 6가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

 

 ➊ 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인일 것
 ➋ 임차주택에 대한 경매나 공매가 진행될 것
 ➌ 면적이나 보증금 등을 고려한 서민 임차주택일 것(세부요건 하위법령에 위임 예정)
 ➍ 수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우일 것
 ➎ 다수의 피해자가 발생할 우려가 있을 것
 ➏ 보증금의 상당액이 미반환될 우려가 있을 것

 

이 중에서 가장 논란이 되고 있는 부분은 "전세사기 의도"입니다. 임대인이 전세사기의 의도가 있었는지를 입증하는 게 쉽지 않을 것이라는 것이 세입자들의 걱정입니다.

 

나. 지원대상 확인절차

 

지원대상에 해당하는지는 확인하는 절차는 크게 3단계를 거칩니다.

 

1단계는 전세사기 피해자가 피해자로 인정해 달라고 신청하는 겁니다.

2단계는 시/도에서 신청을 접수한 뒤 기초조사를 해서 기본요건을 확인하는 겁니다.

3단계는 국토교통부 내에 설치될 예정인 "전세사기 피해지원위원회"가 지원요건 충족 여부를 판단하여 최종적으로 피해자 여부를 결정합니다.

 

전세사기 피해자 지원대상 확인절차

 

2. 전세사기 피해자 지원방안

 

전세사기 특별법이 피해자를 지원하는 방안은 다음의 두 가지 경우로 나눠서 다르게 규정될 예정입니다.

 

첫 번째 경우는, 전세사기 피해자가 거주 중인 주택을 매수하기를 희망하는 경우입니다.

두 번째 경우는, 전세사기 피해자가 주택을 매수하지 않고 계속 거주하기를 희망하는 경우입니다.

 

가. 전세사기 피해자가 주택 매수를 희망하는 경우

(1) 경매와 공매의 유예 및 정지

현행법에 따르면 경매를 신청한 사람(경매신청자)만 경매를 유예하거나 정지해 달라고 신청할 수 있고, 피해 임차인은 경매의 유예나 정지를 신청할 수 없습니다. 

 

향후에는 전세사기 피해 임차인이 직접 경매 유예‧정지 신청 가능해질 예정입니다.

 

(2) 우선매수권 부여

현형 제도상, 임차주택에 대해 경매가 진행되면 피해임차인은 다른 채권자 등과 마찬가지로 최고가로 입찰하는 경우에만 주택을 낙찰받을 수 있습니다.       

전세사기 특별법에 따르면, 피해 임차인이 우선매수권이 부여됩니다. 우선매수권이라는 말 그대로 다른 사람보다 먼저 매수할 수 있는 권리를 말합니다. 

 

물론 우선매수권이 생긴다고 해서 임차인이 원하는 가격으로 살 수 있는 건 아닙니다. 우선매수 신고를 하면, 최고가낙찰액과 같은 가격으로 낙찰받을 수 있는 것인데, 임차인이 희망하는 경우에는 LH에 우선매수권을 양도하는 것도 가능합니다.

 

(3) 조세채권 안분

주택에 대해 경매가 진행되고 낙찰자가 정해지면 낙찰금액을 다양한 채권자들이 나눠서 가집니다. 이때 다른 채권에 비해서 조세채권은 우선적으로 지급됩니다. 그래서 임대인의 세금체납액이 많을 경우에는 피해 임차인이 사실상 경매신청이 불가능하거나 경매 시에도 배당 손실이 큰 상황이 발생할 수 있습니다.

 

전세사기 특별법에 따르면, 임대인의 전체 세금체납액을 개별주택별로 안분하고, 주택 경매 시 조세당국은 해당 주택의 세급체납액만 분리 환수할 예정입니다. 이때 안분 (按分)이라는 건 일정한 비율에 따라 고르게 나눈다는 뜻입니다.

 

조세채권 안분에 대해서는 아래의 예시를 참고하시길 바랍니다.

 

조세채권 안분의 예시

 

나. 전세사기 피해자가 계속 거주를 희망하는 경우

(1) 개요

전세사기 피해자가 거주 중인 주택을 매수하지는 않고 계속 임차인으로 살기를 희망하면, LH 등 공공주택사업자가 피해 임차인으로부터 우선매수권을 양도받아 해당 주택을 경매나 공매로 매입한 뒤 공공임대로 공급할 계획입니다.

 

(2) 임대조건

현행 제도에 따르면, 임대주택에 입주하려면 도시근로자 월평균 소득 70% 이하, 소득 3/5분위 평균 순자산 이하 등의 요건을 갖춰야 합니다. 하지만 전세사기 피해자는 소득이나 자산요건에 상관없이 매입임대 입주자격을 부여받을 수 있습니다.

임대료(시세 대비 30~50%), 거주기간(최대 20년) 등은 현행 매입임대 공급조건과 동일하게 적용될 예정입니다.
만약 낙찰가격, 주택상태 등에 따라 LH가 현재의 임차주택을 매입 못할 경우에는 인근지역에 있는 유사 공공임대에 우선 입주할 수 있는 자격 부여할 계획입니다.

 

(3) 유의사항

유의할 점은 해당 내용은 전세사기 피해자의 주거 안정을 위해 해당 주택에 계속 거주할 수 있도록 한다는 것이지, 전세 보증금을 직접 돌려준다는 것은 아닙니다. 정부는 "전세보증금에 대한 공공의 직접적 지원‧보전은 없다"는 입장입니다.

 

3. 특별법 제정 시기와 적용기간

정부는 전세사기 특별법 제정을 최대한 신속하게 추진할 계획입니다. 2023년 5월 중에 발의하고 법이 국회를 통과하면 즉시 시행되도록 할 예정입니다.

 

전세사기 특별법은 계속 유지되는 법이 아니라 시행 후 2년 동안만 유효한 한시법이라는 점을 유의해야 합니다. 따라서 전세사기 피해자들은 특별법이 제정된 후 신속하게 피해자 인정 신청을 해야 합니다.