다가구와 다세대 차이를 변호사가 알려드립니다.

부동산 거래를 하다 보면 다가구 주택과 다세대 주택을 많이 볼 수 있습니다.
 
그런데 다가구 주택과 다세대 주택은 외양도 비슷하고 용어도 유사하여 구분하기가 쉽지 않습니다.
 
이번 포스팅에서는 주택의 종류를 먼저 알아보고, 다가구 주택과 다세대 주택이 어떻게 다른지 설명드리겠습니다.
 

 

1. 주택의 종류

가. 건축법상 분류

건축법은 건축물의 용도에 따라 건축물을 다음과 같이 분류하고 있습니다(건축법 제2조 제2항).

1. 단독주택 2. 공동주택 3. 제1종 근린생활시설 4. 제2종 근린생활시설 5. 문화 및 집회시설 6. 종교시설 7. 판매시설 8. 운수시설 9. 의료시설 10. 교육연구시설

11. 노유자(老幼者: 노인 및 어린이)시설 12. 수련시설 13. 운동시설 14. 업무시설 15. 숙박시설 16. 위락(慰樂)시설 17. 공장 18. 창고시설 19. 위험물 저장 및 처리 시설 20. 자동차 관련 시설

21. 동물 및 식물 관련 시설 22. 자원순환 관련 시설 23. 교정(矯正)시설 24. 국방ㆍ군사시설 25. 방송통신시설 26. 발전시설 27. 묘지 관련 시설 28. 관광 휴게시설 29. 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설

 

나. 단독주택과 공동주택

단독주택과 공동주택도 여러 유형이 있습니다.
 

(1) 단독주택의 유형

• 단독주택
• 다중주택
• 다가구주택
• 공관(公館)

 

(2) 공동주택의 유형

• 아파트
• 연립주택
• 다세대주택
• 기숙사

 

2. 다가구 vs 다세대

다가구와 다세대는 외관은 거의 비슷하기 때문에 겉모습으로 구분하는 건 매우 어렵지만, 법적으로는 구별됩니다.
 

가. 소유자

다가구와 다세대의 가장 큰 차이는 소유자의 수입니다.
 
다가구는 위에서 살펴본 바와 같이, "단독주택"의 일종입니다. 
 
공간이 분리되어 있더라도 주택의 소유자가 1명이라는 이야기입니다.
 
이에 반해 다세대주택은 아파트와 비슷한 "공동주택"이고 일반적으로 소유자가 여러 명입니다.
 
각 호실 별로 소유자가 구분될 수 있습니다.
 
이걸 그림으로 나타내면 다음과 같습니다.
 

<다가구 주택과 다세대 주택의 차이>

 

나. 등기

다가구 주택은 소유자가 1명이기 때문에 개별 호실별로 구분해서 등기를 할 수가 없습니다.
 
이에 반해 다세대 주택은 소유자가 여러 명이기 때문에 각 호실별로 구분해서 등기가 가능합니다.
 
다세대 주택의 경우에는 103호와 105호에 개별적으로 등기가 이뤄질 수 있다는 의미입니다.
 

다. 바닥면적과 층수

다가구 주택과 다세대 주택은 모두 1개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하라는 점에서는 동일합니다.
 
하지만 층수는 다릅니다.
 
다가구 주택은 3층 이하이고, 다세대 주택은 4층 이하입니다.
 

※ 다가구 주택과 다세대 주택의 비교

 

	다가구 주택	다세대 주택
주택의 유형	단독주택	공동주택
소유자	1명	여러 명
호실별 구분 등기	구분 X(개별 등기 X)	구분 O( 개별 등기 O)
면적	660㎡ 이하	660㎡ 이하
층수	3층 이하	4층 이하

 

3. 유의사항

가. 전세보증금 반환

임대인(집주인)이 전세보증금을 돌려주지 않으면 건물에 대한 경매를 통해 전세보증금을 돌려받을 수밖에 없습니다.
 
경매에서는 배당을 받는 순위가 중요합니다.
 
그런데 다가구 주택에 대해 경매가 이뤄지는 경우에는 다른 임차인의 보증금을 고려해야 합니다.
 
다가구 주택은 1개의 건물에 여러 명의 임차인이 사는 것과 유사하고, 확정일자가 이뤄지는 순서에 따라 배당이 이뤄지기 때문입니다.
 
먼저 확정일자를 갖춘 임차인이 있으면 그들이 선순위 채권자이므로 배당순위가 밀릴 수 있다는 점을 유의해야 되겠습니다.
 

나. 대항력

다가구 주택과 다세대 주택은 대항력을 취득하기 위한 요건에 일부 차이가 발생할 수 있습니다.
 
구체적으로 말씀드리면, "등기부상의 호실과 주민등록상의 호실이 다를 경우에 대항력이 발생하는가?" 하는 점에서 차이가 있습니다.
 
다가구 주택의 경우에는 단독주택에 속하므로 호수를 기재하지 않거나 설령 잘못 기재하더라도 「주택임대차보호법」의 보호를 받고 대항력이 발생합니다.
 
하지만, 다세대 주택의 경우에는 등기부상의 호실과 주민등록상의 호실이 다르면 대항력이 발생하지 않아 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받기 어렵습니다.
 
그러니 다세대 주택에 대해 전입신고를 할 때에는 반드시 부동산등기부등본(등기사항증명서)를 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인한 후에 전입신고를 해야 합니다.
 

다. 전세보증금 반환보증보험

전세보증금으로 사고를 방지하기 위해 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 경우가 많은데, 전세보증금 반환보증 가입에 있어서도 다가구와 다세대는 차이가 있습니다.
 
다가구주택의 임차인이 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증보험에 가입하기 위해서는 각 호실별 전세 보증금액과 월세(임차료), 계약 시점과 기간, 임차인 이름까지 적어서 제출해야 합니다.
 
모든 세대의 보증금을 합친 금액과 건물의 매매가격을 비교해서 반환보증보험 가입 여부를 결정하니, 세입자가 많을수록 전세보증금 반환보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.