전세 사기 예방법을 변호사가 알려드립니다.

전세는 다른 나라에서는 쉽게 찾아보기 어려운, 우리나라 특유의 제도입니다.
 
전세로 집을 구하면 월세(임차료)를 내지 않고 집을 구할 수 있고 전세 기간이 끝나면 보증금을 전부 돌려받을 수 있으니 임차인 입장에서는 상당히 매력적입니다.
 
하지만 전세는 위험성이 큰 임대차 방식이기도 합니다.
 
자칫 잘못하면 전세 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.
 
특히 요즘에는 전세 사기로 인해 고통을 받는 분들이 많은 편인데, 전세 사기 피해를 예방하기 위한 방법을 알아보겠습니다.
 

 

1. 적법한 임대인인지 확인

당연하 이야기이지만 전세 계약은 적법한 임대인과 체결해야 합니다.
 
법률적으로 엄밀하게 말하면 집주인(부동산 소유자)과 임대인이 동일하지 않을 수도 있지만, 일반적으로는 집주인이 임대인입니다.
 
부동산의 진정한 소유자가 맞는지를 알아보기 위한 가장 간단한 방법은 부동산등기부등본(부동산 등기사항증명서)을 확인하는 겁니다.
 
누구나 일정한 수수료(열람용: 700원, 발급용: 1,000원)를 지급하면 대법원 인터넷 등기소에서 부동산등기부등본을 확인할 수 있습니다.
 
 

※ 등기부등본 확인하기(대법원 인터넷 등기소)

 

대법원 인터넷등기소

 
또한 임대인이 직접 나오는 게 아니라 대리인이 나온 경우에는 더욱 유의해야 합니다.
 
대리인과 계약을 체결할 때에는 계약 체결에 대한 임대인의 위임장을 반드시 확인해야 하고, 인감증명서까지 첨부하는 게 안전합니다.
 
부부는 일상적인 일에 대한 대리권(일상가사대리권)을 가집니다.
 
하지만 아무리 부부사이라고 하더라도 남편(또는 아내)을 대신해서 부동산 계약을 체결하는 건 일상적인 대리권의 범위를 벗어날 가능성이 높으니, 위임장을 확인하는 게 원칙입니다.
 

2. 담보가치의 파악

임대인이 전세 보증금을 돌려주지 않으면 불가피하게 경매를 통해서 보증금을 회수할 수밖에 없습니다.
 
그러니, 최악의 경우를 생각해서 해당 부동산이 경매에 넘어갔을 때 나의 보증금을 온전하게 돌려받을 수 있는지 확인하는 게 중요합니다.
 
보증금 반환 가능성을 확인하려면 나보다 앞선 선순위 권리자를 잘 살펴봐야 합니다.
 

구분	안정성 확인	안전도
경우 1	(시가 - 선순위 권리 금액) X 경매 낙찰가률 > 보증금	안전
경우 2	(시가 - 선순위 권리 금액) X 경매 낙찰가률 < 보증금	불안전

 
예를 들어, 아파트 시세가 8억 원, 선순위 근저당권의 채권최고액이 3억 원인데, 보증금이 4억 원인 상황을 가정해 보겠습니다.
 
경매낙찰가률은 상황에 따라 차이가 크지만 대략적으로 70~80%로 계산하면, 낙찰대금은 5.6억 원 ~ 6.4억 원 정도로 예상해 볼 수 있습니다.
 
이때 선순위인 근저당권자의 몫(3억 원)을 빼면 남은 돈은 2.6억 원 ~ 3.4억 원이니, 보증금(4억 원)을 모두 반환받지 못할 가능성이 상당한 겁니다.

담보가치를 제대로 확인하려면 시가를 잘 알아야 하는데, 비슷한 조건의 주택 충분히 알아보고 특히 신축 빌라 등은 최대한 보수적으로 접근할 필요성이 있습니다.

그리고 불안한 경우에는 보증금을 낮추고 월차임(월세)를 인상하는 방안도 고려하는 게 좋습니다.

 

3. 전세보증금 반환보증 가입하기

가. 의의

전세보증금 반환보증은, 전세계약 종료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 주택도시보증공사(HUG) 등이 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품을 말합니다.
 
신규 전세계약의 경우에는 "전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전"까지 가입이 가능하고, 갱신 전세계약의 경우 "갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전"까지 가입이 가능하니, 기간을 놓치지 않도록 유의해야 합니다.
 

 

나. 보증대상 주택

보증의 대상이 되는 주택은 "단독.다가구,다중,연립.다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트"입니다.
 
공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다.

주거용 오피스텔는 전세계약서 또는 중개대상물확인서를 잘 봐야 하는데, 설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.
 

다. 보험료

전세보증금 반환보증에 가입하려면, 보험료를 납부해야 하는데, 보험료는 다음과 같이 산출됩니다.
 
보험료 = 보증금액 X 보증료율* X 전세계약기간/365
* 보증료율: 2억원 초과 아파트의 경 연 0.122%(전세가 비율 80% 이하), 연 0.128%(80% 초과)
 
대략 전세금 5억원인 아파트의 경우, 1년 보험료 약 61만 원(0.122% 적용) 정도입니다.
 

※ 전세보증금반환보증 자세히 알아보기

전세보증금반환보증  | 주택도시보증공사

 

4. 임대인의 신용 파악하기

보증금을 반환하는 주체는 결국 임대인이니, 임대인의 신용이 매우 중요합니다.

일반적인 임차인이 임대인의 신용을 정확하게 알기는 어려운 측면이 있지만 가능하면 공인중개사 사무소를 통해 임대인의 직업, 재산, 소득 수준 등을 파악해 두는 게 좋습니다.

그리고 임대인의 세금체납 여부도 확인하는 게 필요합니다.
 
임대인이 고액의 세금을 체납해서 부동산에 대한 공매나 경매가 진행되는 일이 흔히 발생하기 때문입니다.
 
과거에는 임차예정인이 임대인의 동의를 받아야만 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있었습니다.
 
하지만 지금은 제도가 변경되어 "임대차계약을 체결한 뒤에는 임대인의 동의가 없어도" 미납 세금을 확인할 수 있게 되었습니다.
 
다만, 변경된 제도에 따르더라도 임대차계약이 체결되기 전에는 임대인의 동의가 미납세금 열람이 가능하다는 점은 한계로 지적되고 있습니다.
 

5. 기타

가. 특약 문구

임대차계약에는 다음과 같은 문구를 특약사항으로 기재해 두면 임차인에게 유리합니다.
 

• 임대차계약체결 후 잔금지급 다음날까지 임대인은 임대차목적물에 추가담보를 설정하지 않는다
• 임대차계약체결 후 잔금지급 시까지 소유권을 타인에게 양도할 수 없다

다만, 아무리 특약사항을 기재하더라도 임대인이 계약을 위반하는 경우에는 임차인의 손해발생을 근본적으로 예방할 수는 없다는 점을 유의해야 합니다.
 

나. 소유자 변경 시

임차인의 동의가 없더라도 임대인이 주택을 매매하는 건 가능합니다.

그런데 신용도 등을 고려할 때 기존 임대인이 더 낫고 새로운 임대인은 뭔가 불안한 느낌이 들 때가 있습니다.
 
이처럼 신규 임대인과의 임대차계약을 원하지 않는 경우에는 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.