가계약금의 뜻과 반환 가능성

부동산 실무에서 흔히 쓰이는 용어로 "가계약" 또는 "가계약금"이라는 말이 있습니다.

 

실제 거래에서도 가계약금을 지급하는 사례가 적지 않습니다.

 

가계약금이란 무엇이고, 가계약금은 돌려받을 수 있는 것인지 알아보겠습니다.

 

 

1. 가계약금이란?

가계약 또는 가계약금이라는 용어는 법률에 규정된 개념은 아닙니다.

 

하지만 일반적으로 사용되는 가계약금은 “정식 계약을 맺기 전에 임시로 계약을 맺으면서 지급하는 돈" 정도로 정의할 수 있습니다.

 

가계약금을 지급하는 주된 이유는 원하는 부동산을 선점하기 위해서입니다.

 

실제로 부동산 공인중개사가 "이 집을 계약하려는 사람이 너무 많으니 놓치기 싫으면 가계약금이라도 일부 걸어 놓으라."라고 권하는 경우가 많습니다.

 

2. 반환가능성

가. 가계약금을 돌려받을 수 있나요?

가계약금을 지급하고 난 뒤에 실제로 계약이 체결되면 특별한 문제가 없지만 계약이 진행되지 않았을 때 가계약금을 돌려받을 수 있는지가 주로 문제가 됩니다.

 

가계약금을 돌려받을 수 있는지는 계약이 성립하였는지에 따라 달라집니다.

 

가계약이라는 말 그대로 "임시의 계약"이고 정식으로 계약을 체결한 건 아니니 당연히 돌려받을 수 있는 것이라 생각할 수도 있지만, 그렇게 간단히 볼 문제는 아닙니다.

 

계약은 거래 당사자의 생각이 일치하면(이걸 법학에서는 "의사의 합치가 있으면"이라고 표현합니다) 성립하는 것이고 꼭 계약서를 작성해야만 계약이 성립하는 건 아닙니다.

 

일반적으로 구두계약도 계약의 일종인데, 그건 부동산 거래도 마찬가지입니다.

 

정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 가계약 당시에 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 대금 지급에 대한 대략적인 합의가 있으면 계약이 성립한 것으로 봅니다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결).

 

그러니 계약이 이미 성립하였으므로 계약을 지키는 것이 원칙이고, 계약을 파기하려면 계약금을 지급한 사람이 (가)계약금을 포기해야 합니다.

 

이때의 계약금을 "해약금"이라고 부릅니다(민법 제565조 제1항).

 

민법 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

즉, 계약의 중요한 사항이 이미 정해졌다면 가계약금을 돌려받기는 매우 어렵습니다.

 

나. 가계약금을 돌려받으려면

가장 확실한 방법은 조건부로 가계약을 하면서 반환에 대해서 명시적으로 합의를 하는 것입니다.

 

"집의 내부를 확인한 뒤 마음에 들지 않으면 계약을 취소하고 가계약금 반환한다"는 것을 상대방과 미리 협의해두면 가계약금을 돌려받을 수 있습니다.

 

또한 가계약금을 미리 지급하기는 하지만 나중에 계약이 진행되지 않을 가능성이 높은 상황이라면 매매대금 등을 정확하게 정하지 않는 게 가계약금 반환에 유리합니다.