임차권 등기명령의 뜻, 신청 방법을 변호사가 알려드립니다.

임차권 등기명령은 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도입니다.

 

임차인이라면 보증금을 제대로 돌려받기 위해서 임차권등기명령 제도에 대해서 잘 알아둘 필요가 있습니다.

 

임차권 등기명령의 뜻과 임차권 등기명령을 하는 방법을 알아보겠습니다.

 

 

1. 임차권 등기명령이란?

가. 대항력과 우선변제권

임차권 등기명령의 정확한 개념과 필요성을 이해하려면 대항력과 우선변제권을 알아야 합니다.

 

(1) 대항력의 뜻

대항력(對抗力)의 사전적 의미는 "다른 사람에게 맞설 수 있는 힘"이라는 의미인데, 부동산 임대차 관계에서의 대항력은 "임대인에게 임차인이라는 점을 주장할 수 있는 힘"이라는 뜻입니다.

 

즉, 임차인이 대항력을 가지고 있는 경우 주택의 소유자(임대인)가 변경되더라도 변경된 소유자(임대인)에게 임대차 관계를 주장할 수 있고 계속 그 집에 거주할 수 있는 겁니다.

 

(2) 우선변제권의 뜻

우선변제권은 다른 사람보다 먼저 돈을 지급받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

부동산 임대차 관계에서 우선변제권이란 건 부동산에 대한 경매가 진행될 때 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리라는 뜻입니다.

 

(3) 대항력과 우선변제권의 요건

대항력을 갖기 위해서는 주택을 인도받고 주민등록을 해야 합니다.

 

그리고 우선변제권을 갖기 위해서는 대항력을 취득하고 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

 

즉, 대항력과 우선변제권을 가지려면 주택을 인도받은 상태여야 한다는 걸 알 수 있습니다.

 

그런데, 주택의 인도라는 건 그 부동산을 점유하면서 사용한다는 의미입니다.

 

 

나. 임차권 등기명령이 필요한 이유

주택의 인도(점유)가 대항력의 요건이기 때문에 점유를 상실하면 대항력이 사라집니다.

 

쉽게 말해, 처음에 전세나 월세나 부동산을 실제로 사용하였더라도 이사를 가버리면 "인도" 요건을 갖추지 못해 대항력을 상실하는 겁니다.

 

그래서 "보증금을 모두 돌려받기 전에는 이사를 가면 안 된다."라는 말이 있는 겁니다.

 

하지만 상황에 따라서는 이사를 가야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

 

이런 상황에서 유용하게 사용할 수 있는 제도가 바로 "임차권 등기명령"입니다.

 

임차권 등기명령제도는 법원의 집행명령에 따라 등기가 이뤄지면, 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하도록 만들어서 임차주택에서 자유롭게 이사 갈 수 있게 하는 제도입니다.

 

다. 효과

대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인은 임차권 등기명령이 이뤄지면 이사를 가더라도 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3 제5항 단서).

 

만약 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에는 어떨까요?

 

이런 경우데도 임차권등기가 이뤄지면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 본문).

 

다만, 임차권 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하므로, 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 배당금을 받는 순서가 뒤로 밀릴 수 있습니다.

 

 

2. 임차권 등기명령의 신청

가. 신청 요건

임차권 등기명령을 신청하기 위해서는 2가지 요건을 모두 갖춰야 합니다.

 

첫째, 임대차가 종료되어야 합니다.

 

계약기간이 만료된 경우뿐만 아니라, 임대인의 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 임대인-임차인 사이의 합의에 따라 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

둘째, 임차보증금을 돌려받지 못해야 합니다.

 

임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우 뿐만 아니라 임차보증금의 일부라도 돌려받지 못한 경우에는 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

나. 신청 방법

임차권등기명령을 신청하는 임차인은 임차권등기명령신청서를 작성하여 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 접수하면 됩니다.

 

• 사건의 표시
• 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호
• 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
• 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시
• 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임
• 신청의 취지와 이유
• 첨부서류의 표시
• 연월일
• 법원의 표시

 

임차권 등기명령 신청 양식

 

※ 임차권 등기명령 신청서 양식은 아래 링크를 누르면 확인 가능합니다.

 

 

다. 재판

관할 법원은 임차권등기명령 신청이 있는 경우 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있습니다.

 

따라서 대부분의 경우에는 임차권 등기명령을 받기 위해 법원에 출석해야 할 필요가 없습니다.

 

 

3. 주요 내용

가. 임차권 등기명령 비용

임차권 등기명령을 신청하려면 일정한 비용이 발생하는데, 이러한 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차법 제3조의 제8항).

주택임대차법 제3조의3(임차권등기명령) ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

임대인이 제때에 보증금을 돌려줬다면 굳이 임차권 등기명령을 신청할 필요가 없었기 때문에 임대인에게 그 비용을 부담하게 하는 것입니다.

 

 

나. 상가 임대차의 경우

임차권 등기명령은 주택 임대차뿐만 아니라 상가 임대차의 경우에서도 활용할 수 있습니다.

 

상가 임대차에서의 임대차 등기명령은 주택 임대차의 임대차 등기명령의 내용과 유사합니다.