김수미 아들 부부가 한남더힐에서 쫓겨난 이유

인상적인 연기의 대가이자 성공한 사업가로 알려진 김수미 씨.

 

그녀의 아들은 정명호 씨이고, 며느리는 연기자 서효림 씨인데, 이들 부부가 사는 곳은 용산구 한남동의 “한남더힐”입니다.

 

서울시 용산구 한남동에 위치해 있는 한남더힐은 맞은편에 있는 유엔빌리지와 함께 대표적인 고급 주택인데, 유명 정치인, 대기업 고위 임원, 연예인들이 많이 거주합니다. 이헌재 전 경제부총리, 김택진 NC소프트 대표, 안성기, 한효주, 소지섭 등이 거주하는 것으로 알려져 있습니다.

 

얼마 전에는 가수 박효신이 전입신고한 한남더힐 아파트가 경매에 나왔다는 소식이 화제가 된 바 있습니다.

 

 

정명호-서효림 부부는 KBS 예능프로그램인  <슈퍼맨이 돌아왔다>에 출연해서 한남더힐에 사는 모습을 공개하기도 했습니다.

 

그런데 얼마 전 선고된 법원 판결에 따르면 이들 부부가 한남더힐에서 나가야 할 상황이 생겼습니다. 도대체 무슨 일이 있었던 걸까요?

 

※ 김수미 아들 부부 사건 유튜브 영상 바로보기

 

1. 무슨 일이 있었나?

정명호-서효림 부부가 거주하는 집의 소유자는 A회사입니다.  A회사는 2019년 12월에 이 아파트를 나팔꽃미디어에게 임대하였는데, 나팔꽃미디어는 김수미 씨와 정명호 씨가 운영하는 엔터테인먼트 회사입니다.

 

 

실질적인 거주자는 김수미 씨의 아들인 정명호 씨지만, 법적인 세입자(임차인)는 나팔꽃미디어인 겁니다.

 

임대 가격은 얼마였을까요? 고급 주택답게 임대 가격이 매우 높았습니다. 임대차보증금은 2억 원이고, 월세(월 차임)는 무려 1,500만 원입니다.

 

임대차계약을 체결하고 나서 약 2년이 지난 2021년 9월, A회사는 세입자인 나팔꽃미디어에게 집을 비워달라고 요청하였습니다. 그러자 나팔꽃미디어는 한남더힐에서 나갈 수 없다고 말하였고, A회사에게 임대차계약을 갱신해 달라고 요구하였습니다.

 

집을 나가라는 집주인과 나가지 못하겠다고 하는 세입자. 양측의 주장은 평행선을 달렸고, 결국 A회사는 나팔꽃미디어를 상대로 집을 비워달라는 민사소송을 제기했습니다.

 

 

2. 쟁점

가. 계약갱신요구권

세입자로 살면서 겪는 여러 어려움 중에 하나가 끊임없이 이사를 해야 한다는 점입니다. 계속 그 집에 거주를 하고 싶더라도 계약기간이 끝나면 집을 비워줘야 하죠. 세입자에게는 안정적인 거주가 매우 중요한 요소인데, 이걸 보장하기 위한 법이 주택임대차보호법입니다.

 

“계약갱신요구권”이라는 단어를 한 번쯤은 들어봤을 겁니다.

 

계약갱신요구권은 주택임대차보호법에 규정된 권리인데, 세입자가 한 집에서 안정감 있게 지낼 수 있도록 하기 위한 겁니다. 세입자는 임대차계약이 끝나기 전에 계약갱신을 요구할 수 있는데, 세입자가 계약갱신을 요구하면 집주인은 세입자의 요구를 거절할 수 없고 계약을 갱신해줘야 합니다.

 

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주택임대차보호법에 따라 세입자는 기본 2년을 거주할 수 있으니, 계약갱신요구권을 활용하면 임대차기간을 총 4년(2+2)으로 늘릴 수 있는 것이죠. 물론 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우도 있습니다. 세입자가 월세를 여러 차례 미납하는 등의 잘못을 했으면  계약갱신을 요구할 수 없습니다.

 

□ 주택임대차보호법
○ 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

나. 이 사건의 쟁점 

다시 김수미 씨 아들 부부 사건으로 돌아가보겠습니다.

 

이 사건의 쟁점은, “세입자인 나팔꽃미디어가 주택임대차보호법에 규정된 계약갱신요구권을 행사할 수 있는가?” 였습니다.

 

3. 법원의 판단은?

결론부터 이야기하면, 법원은 나팔꽃미디어가 계약갱신요구권을 가지지 않는다고 판단했습니다.

 

이 사건의 특징은 법적인 세입자가 개인인 정명호 씨가 아니라 회사인 나팔꽃미디어라는 점입니다.

 

주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위한 법인데, 일반적으로 세입자는 회사가 아니라 개인입니다. 물론 회사가 세입자가 될 수도 있고,  예외적인 요건을 갖추면 회사도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

그럼 어떤 요건을 갖춰야 할까요? 주택임대차보호법 제3조 제3항을 보겠습니다.

 

□ 주택임대차보호법
○ 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

 

중소기업이 회사 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하면 주택임대차보호법이 적용됩니다. 주택임대차보호법이 적용되면 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있죠.

 

나팔꽃미디어가 중소기업인 건 분명한데, 문제는 실거주자인 정명호 씨가 그 회사의 “직원”인지의 여부입니다. 나팔꽃미디어는 정명호 씨가 회사 직원이 맞다고 주장했습니다. 정명호 씨는 임대차계약을 체결할 때 나팔꽃미디어의 대표이사였는데, 대표이사도 넓게 보면 회사의 직원이라는 것이죠.

 

나름대로는 일리가 있는 주장이지만, 법원은 그 주장이 법률적으로 타당하지 않다고 판단했습니다. 왜 그렇게 판단했을까요?

 

 “직원”이라는 개념에 대해 주택임대차보호법이 분명하게 정의를 하였다면 문제가 쉬웠을 겁니다. 하지만 아쉽게도 “주택임대차보호법”에서는 직원의 범위가 어디까지인지를 명확하게 정하고 있지 않습니다.

 그래서 법원은 관련 법령인 “중소기업기본법 시행령”을 살펴봤는데, “중소기업기본법 시행령”은 임원을 “등기된 이사”라고 규정하고 있습니다. 등기된 이사는 회사의 법인등기부등본에 기재된 “이사”를 말하고, 대표이사는 전형적인 등기이사입니다.  

□ 중소기업기본법 시행령
○ 제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “임원”이란 다음 각 목의 구분에 따른 자를 말한다.
가. 주식회사 또는 유한회사: 등기된 이사(사외이사는 제외한다)
나. 가목 외의 기업: 무한책임사원 또는 업무집행자

 

또한 중소기업기본법은 임원과 직원을 구별하고 있는데 이걸 볼 때 직원은 임원(등기이사)이 아닌 사람을 말한다는 게

 법원의 해석입니다.

 

간단하게 다시 정리를 해보겠습니다.

 

계약갱신요구권을 행사하려면 주택임대차보호법의 “세입자”여야 하는데, 회사가 세입자가 되려면 그 집에 중소기업의 “직원”이 거주해야 합니다. 그런데 정명호 씨는 나팔꽃미디어의 임원(대표이사)이지 직원은 아닙니다. 직원 거주 목적으로 집을 빌린 게 아니니 나팔꽃미디어는 주택임대차보호법상 세입자가 아닙니다. 그러니 나팔꽃미디어는 계약갱신요구권이 없죠. 계약갱신요구권을 행사할 수 없으니, 계약기간 2년이 지나고 나면 집을 비워줘야 하는 겁니다.

 

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3. 요약 및 정리

김수미 씨 아들 정명호 씨는 자신의 회사인 나팔꽃미디어 명의로 한남더힐 아파트 임대차계약을 체결했습니다.

 

계약기간 2년이 지나자 집주인은 집을 비워달라고 요구했는데, 정명호 씨는 주택임대차보호법에 따라 계약갱신을 요구했습니다.

 

법원은 정명호 씨가 회사 직원이 아니라 임원이라서 계약갱신을 요구할 수 없다고 판결했습니다.

 

4. 참고자료

- 대법원 2023.12.14. 선고 2023다226866 판결