매수한 아파트(부동산)에 하자가 있을 때의 대처 방법

흔히 부동산 매수를 "인생에 있어서 가장 큰 쇼핑"이라고 부릅니다.

 

그만큼 부동산 거래는 액수도 크고 중요성도 높습니다.

 

그런데 큰 마음먹고 아파트나 부동산을 매수하였는데, 매수한 아파트에 하자가 있다면 큰 낭패일 수밖에 없습니다.

 

이럴 때 유용하게 활용할 수 있는 것이 바로 매도인의 하자담보책임입니다.

 

매도인의 하자담보책임이란 무엇인지를 설명드린 뒤에, 주요한 내용을 살펴보겠습니다.

 

 

1. 매도인의 하자담보책임

가. 뜻

매도인의 하자담보책임이란 건 매매 대상(목적물)에 하자가 있을 때, 물건을 매도한 사람이 부담하는 책임을 말합니다(민법 제580조).

○ 민법 제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

 

하자담보책임은 물건을 매매한 경우에 일반적으로 적용되는 법리인데, 이하에서는 주로 부동산 거래에 초점을 맞춰서 설명해 보겠습니다.

 

 

나. 하자란?

부동산을 매도한 사람이 하자담보책임을 부담하려면, 당연하게도 부동산에 "하자"가 있어야 합니다.

 

그렇다면 하자란 무엇일까요?

 

하자는 크게 사실적인 하자와 법률적인 하자로 구분됩니다.

 

첫째, 사실적인 하자는 부동산 자체에 존재하는 물리적인 결함을 말하는데, 구체적인 예시는 다음과 같습니다.

 

• 건물에 심각한 누수가 있는 경우
• 건물이 심하게 기울어진 경우
• 토지에 다량의 폐기물이 매립되어 있는 경우

 

둘째, 법률적인 하자가 있다는 건 부동산 자체에 물리적인 결함은 없지만 법률적인 측면에서 권리가 제한되거나 문제가 있는 경우를 말합니다.

 

법률적인 하자의 예시는 다음과 같습니다.

 

• 상가가 불법으로 증축되어 이행강제금이 부과되는 경우
• 건물을 지을 수 없는 토지인 경우

 

2. 하자담보책임의 인정 요건, 내용, 유의사항

가. 인정 요건

매도인의 하자담보책임이 인정되려면 매수인이 부동산에 하자가 있다는 걸 알지 못했어야 합니다.

 

상식적으로 생각해 봐도, 하자가 있는 걸 알고 부동산을 매수해놓고 하자를 문제 삼는 건 타당하지 않기 때문입니다.

 

참고로 어떠한 사실을 알지 못한 상태를 법학에서는 "선의"라고 부릅니다.

 

또한, 하자가 있다는 걸 알지 못한 것에 매수인에게 과실(잘못)이 없어야 합니다.

 

웬만한 사람이면 다 알아차릴 수 있는 하자인데도 매수인의 잘못으로 그 하자를 알아차리지 못했다면 매도인에게 책임을 묻지 않겠다는 겁니다.

 

하지만 실무적으로 매수인에게 과실이 있는 것으로 판단되어 매도인의 하자담보책임이 부정되는 사례는 많지 않습니다.

 

 

나. 내용

부동산에 하자가 있을 때 매도인이 부담하는 책임은 계약 목적을 달성할 수 있는지에 따라 달라집니다.

 

우선, 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 "없는" 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다.

 

예컨대, 주거 목적으로 아파트를 매수했는데 벽의 균열이 너무 심각하여 안전상의 문제가 있을 정도라면 주거라는 계약의 목적을 달성할 수 없습니다.

 

이런 경우에는 매매계약을 해제할 수 있는 겁니다.

 

다음으로, 하자가 있지만 계약의 목적을 달성할 수는 있는 경우에는 계약 자체를 해제할 수는 없고, 다만 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

예컨대, 식당 용도로 상가를 매수하였는데 간헐적으로 누수가 발생하지만 식당 운영에는 큰 영향이 없는 경우 하자로 인한 손해를 배상해 달라고 청구할 수 있는 겁니다.

 

 

다. 유의사항

매도인에게 하자담보책임을 책임을 물을 수 있는 기간 제한이 있다는 점을 유의해야 합니다.

 

매수인은 하자를 안 날로부터 6개월 내에 매도인에게 책임을 물어야 하고, 만약 그 기간이 놓치면 설령 하자가 있더라도 매도인의 책임을 지지 않아도 됩니다.

 

그러니 하자를 인지했다면 신속하게 대처하는 게 중요합니다.

 

매도인에게 하자담보책임을 물을 때 말로 할 수도 있지만, 기록을 남기는 차원에서는 "내용증명"을 보내는 게 더 나을 수 있습니다.

 

내용증명을 보내는 방법에 대해서는 아래의 글을 참고하시길 바랍니다.

 

내용증명을 보내는 법을 변호사가 알려드립니다.

 

3. 참고사항

가. 계약서 기재 필요성

아파트 매매계약서에 특약으로 하자담보책임을 기재하는 것을 두고 매도인과 매수인이 실랑이를 벌이는 경우가 있습니다.

 

매수인은 "아파트 매수 후에 하자(누수, 곰팡이 등)가 발생하면 매도인이 책임을 진다."라는 특약을 기재하고 싶지만, 매도인은 이를 거절하는 게 일반적입니다.

 

매수인 입장에서 특약으로 매도인의 하자담보책임을 기재해 두면 좋기는 하지만, 그렇다고 반드시 특약에 기재해야만 매도인에게 책임을 물을 수 있는 건 아닙니다.

 

매도인의 하자담보책임은 민법에 규정된 의무이기 때문에 설령 계약서에 반영되어 있지 않더라도 매수인은 권리를 행사할 수 있습니다.

 

 

나. 매도인이 하자가 있다는 걸 몰랐을 경우

부동산에 하자가 있다는 사실을 매도인도 모르는 경우가 있는데, 이럴 경우에도 매도인이 책임을 져야 하는 걸까요?

 

정답은 "그렇다."입니다.

 

매도인의 하자담보책임의 특징은 "무과실 책임"이라는 겁니다.

 

무과실 책임이라는 건 설령 문제를 일으킨 데에 과실(실수)이 없었더라도 그 결과에 대해서 책임을 진다는 의미입니다.

 

그러니, 매도인 입장에서는 억울할 수 있지만 설령 하자를 몰랐더라도 하자담보책임을 부담합니다.

 

 

4. 관련 영상