전매제한의 뜻과 전매제한 기간 완화

아파트 분양공고를 보면 전매제한 기간이 명시되어 있는 걸 볼 수 있습니다. 전매제한이란 정확히 무엇이고, 전매제한 기간이 얼마나 되지 알아보겠습니다.
 

 

1. 전매제한이란?

가. 전매제한의 뜻

전매(轉賣)란 “샀던 물건을 도로 다른 사람에게 팔아넘긴다”라는 뜻입니다. 그러니 전매제한은 샀던 물건을 다른 사람에게 되파는 걸 제한한다는 의미입니다.
 
일반적으로 전매제한은 아파트 청약 시장에서 주로 사용됩니다. 아파트 청약에 당첨된 뒤 입주권을 다른 사람에게 다시 파는 걸 제한하는 게 바로 “전매제한”입니다. 전매제한에 관한 규정은 주택법 제64조에 규정되어 있습니다.
 

○ 주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등) ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다)를 포함한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다]으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. 1. 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택 2. 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다. 3. 분양가상한제 적용주택. 다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외한다.  4. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제57조제2항 각 호의 주택 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다. 5. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업(제57조제1항제2호의 지역에 한정한다)에서 건설ㆍ공급하는 주택

 

나. 전매제한을 하는 이유

민사법의 대원칙은 사적 자치의 원칙에 따를 때, 개인들은 자유롭게 거래를 할 수 있고 특별한 사정이 없으면 그러한 거래에는 개입하지 않습니다. 그런데 전매제한은 자유로운 거래 행위를 금지한다는 점에서 다소 독특한 면이 있습니다.
 
그건 부동산 시장에는 특수성이 있기 때문입니다. 부동산은 꼭 필요한 재화이지만 토지 등이 한정되어 있어 수요가 많고, 특히 새로운 아파트를 비교적 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 분양은 인기가 더욱 높습니다. 그런데 전매제한을 허용하면 실제로는 해당 아파트에 거주할 생각이 없지만 투자(또는 투기) 목적으로 분양을 받은 뒤 소유권을 되파는 사람들이 생길 수 있어, 전매를 제한하는 겁니다.
 

 
 

2. 전매제한 기간

가. 기존

그동안에는 전매제한 기간이 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년까지 적용되었습니다.
 

수 도 권

투기과열지구

조정대상지역

분양가상한제 적용지역

민간택지

투기과열지구(공공+민간택지)

그 외 지역(공공택지)

분양가/시세 100% 이상

80~100%

80%미만

분양가/시세 100% 이상

80~100%

80%미만

자연 보전 권역

성장 관리 권역

과밀 억제 권역

5년

3년

5년

8년

10년

3년

6년

8년

6개월

3년

비 수 도 권

투기 과열 지구

조정대상지역

분양가상한제 적용지역

민간택지

투기과열지구

그 외 지역 (공공택지)

그 외 지역

광역시

민간택지

공공택지

도시지역 외 지역

도시지역

5년

3년

3년

4년

3년

없음

6개월

3년

 
 

나. 전매행위 제한기간 규제완화

투기 수요를 억제하기 위해 일정기간 전매제한이 필요할 수도 있지만, 전매제한은 거주이전의 자유를 제약한다는 문제점이 지적되었습니다. 이에 따라 정부는 주택법 시행령을 개정(2023년 4월 7일 시행)하여, 주택 전매행위 제한기간을 대폭 완화하였습니다.
 

 
수도권은 공공택지･규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화하고, 비수도권은 공공택지･규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화합니다. 그리고 그 외 지역은 전매제한이 전면 폐지됩니다.
 

수도권	공공택지 또는 규제지역*	과밀억제권역	기타
	3년**	1년	6개월
비수도권	공공택지 또는 규제지역	광역시(도시지역)	기타
	1년	6개월	없음

*  투기과열지구, 조정대상지역(과열지역), 분양가상한제 적용지역
** 3년 이전 소유권이전등기가 완료되는 경우 3년 경과한 것으로 간주
 
 

■ 전매제한 관련 국토교통부 보도자료 바로 확인하기

230404(참고)4월_7일부터_주택_전매행위_제한기간이_완화됩니다(주택정책과).hwpx

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이번 전매제한 기간 완화는 개정안 공포·시행(2023년 4월 7일) 이전에 공급된 주택에 대해서도 소급하여 적용됩니다.