질권의 뜻, 전세자금대출 질권 설정시 유의사항

은행 대출을 받거나 거래를 할 때 질권 설정이라는 단어를 종종 들을 수 있습니다. 특히 전세자금을 대출받을 때 질권을 설정하는 경우가 많습니다. 질권이란 무엇인지 알아보고, 전세자금대출과 관련하여 질권이 설정되었을 때 유의해야 할 사항을 말씀드리겠습니다.
 

 

1. 질권의 뜻

가. 질권의 개념

질권은 담보물권의 일종입니다. 담보물권이라는 건 채권자가 채무자에게 돈을 빌려준 뒤 돈을 갚지 않을 경우에 일종의 담보로서 확보해 두는 권리를 말합니다. 질권(質權)의 “질(質)”은 인질(人質)의 “질”과 동일한 한자입니다.
 
질권자가 어떻게 담보를 확보하는지를 알기 위해서는, 질권의 주요한 특징 2가지를 이해해야 합니다.
 
첫째, 질권을 가진 사람(질권자)은 채무자의 재산을 가지고 있을 수 있는데, 법학에서는 이걸 “점유를 이전 받는다”라고 표현합니다.
둘째, 채무자가 돈을 갚지 않으면 질권자는 채무자의 재산을 돈으로 바꿔서 자신이 받아야 할 돈을 받아갈 수 있는데, 이걸 “우선변제권”이라 부릅니다.
 
종합해서 이야기하면, 질권은 “채권자가 채무자의 재산을 보유하고 있다가 채무자가 채무를 갚지 않으면 채무자의 재산을 돈으로 환산할 수 있는 권리”를 말합니다.
 

나. 질권의 예시

질권을 설명할 때 흔히 제시하는 예시는 전당포입니다. 요즘에는 전당포라는 공간을 보기 어렵지만, 과거에는 전당포에 물건을 맡기고 돈을 빌리는 경우가 종종 있었습니다.
 
돈이 급하게 필요한 A가 전당포를 운영하는 B에게 자신의 노트북을 맡기는 경우를 생각해 보겠습니다.이때 돈을 빌려준 채권자 B는 “질권자”이고, 돈을 빌려가고 물건을 맡겨 둔 채무자 A는 “질권설정자”입니다.
 
B가 A의 노트북을 보관하고 있으니(점유의 이전) 돈을 빌려간 A는 노트북을 돌려받기 위해 빌린 돈을 갚으려 할 겁니다. 만약 A가 B에게 돈을 갚지 않으면 B는 A의 노트북을 처분해서 돈을 받아갈 수 있습니다(우선변제권).
 

 
 

다. 질권의 종류

질권은 질권의 대상이 무엇이냐에 따라 “동산질권”과 “권리질권”으로 구분할 수 있습니다.
 
동산질권은 말 그대로 동산(動産, 부동산이 아닌 물건)에 대해 질권을 가지고 있는 겁니다. 앞서 예로 든 전당포 사례가 동산질권인데, 요즘에는 동산질권이 잘 활용되지 않고 있습니다.
 
권리질권은 권리에 대해 질권을 가지고 있는 겁니다. 오늘날에는 동산질권보다 권리질권이 더 많이 이용됩니다. 뒤에서 살펴볼 전세자금대출에 대한 질권도 권리질권입니다.
 
 

2. 전세자금대출과 질권 설정

가. 질권을 설정하는 이유

일상에서 질권이 설정되는 경우는 은행에서 전세자금을 대출받을 때입니다.
 
전세보증금이 필요한 임차인(세입자)은 은행에서 전세자금 대출을 받는 경우가 많습니다. 대출을 해주는 은행은 “채권자”가 되고 돈을 빌려간 임차인은 “채무자”가 됩니다. 채권자인 은행은 대출금을 안전하게 회수하기를 바라기 때문에 대출을 하는 임차인에게 담보를 요구합니다. 하지만 임차인에게는 특별한 재산이 없는 경우가 많습니다. 그렇다고 임차인에게 재산이 전혀 없는 건 아닙니다.
 
임차인은 전세 계약을 체결할 때 임대인에게 보증금을 지급을 한 뒤 전세가 끝났을 때 임대차보증금(전세보증금)을 돌려받습니다. 즉, 임차인에게는 “임대차보증금반환채권”이라는 재산이 있는 겁니다. 사실 임차인은 은행과의 관계에서는 대출금을 갚아야 할 “채무자”이지만, 임대인과의 관계에서는 전세보증금을 달라고 요구할 수 있는 “채권자”입니다.
 
은행은 임차인이 가지는 “임대차보증금반환채권”이라는 권리에 질권을 설정하여 담보를 잡아두는 겁니다. 만약 임차인이 은행에 전세대출금을 다 갚지 않으면 은행은 질권을 이용해서 임대인에게 전세보증금을 돌려달라고 요구할 수 있으니, 그걸로 안전장치가 마련되는 겁니다.
 

 

나. 질권 설정 시 임대인의 동의 필요?

임대차보증금에 질권이 설정된다고 해서 임대인에게 특별히 불이익이 생기는 건 아닙니다. 법적으로도 질권을 설정하기 위해 임대인의 동의가 반드시 필요한 건 아니고, 임대인에게 통지만 하면 됩니다. 임대차보증금은 임차인의 돈이고, 임대차보증금을 돌려받을 수 있는 권리는 임차인의 권리이기 때문에 임차인이 질권을 설정하여 은행에 담보로 제공할 수 있는 겁니다.
 
하지만 실제로는 임대인의 동의가 필요할 수 있는데, 그건 대출을 해주는 은행이 임대인의 동의를 요구하는 경우입니다. 그래서 임차인 입장에서는 임대차계약을 체결할 때, 다음과 같은 특약을 기재하는 게 좋습니다.

● 특약 문구(예시)
“임대인은 임차인이 전세자금대출(질권 설정 등)을 받는 데 협조한다.”

 

다. 질권이 설정된 경우, 임대인의 유의사항

전세계약이 종료되었을 때 일반적으로는 임대차보증금은 임차인에게 돌려주면 됩니다. 하지만 임대차보증금에 질권이 설정된 경우에는 그렇지 않습니다. 질권이 설정되었다면 임차인이 아니라 은행에 임대차보증금을 지급해야 합니다. 임대차보증금이 반환채권이 인질(담보)로 잡혀 있기 때문입니다.
 
만약, 질권이 설정된 상태에서 임차인에게 임대차보증금을 돌려줬다면 어떻게 될까요? 임대인은 이미 임차인에게 돌려줬지만 은행에 다시 돈을 지급해야 하므로, 이중으로 돈을 내야 할 가능성이 있습니다.
 
물론 질권이 설정되어있는데 임차인이 임대인에게서 임대차보증금을 받아가고 은행에 대출금을 갚지 않았다면, 임차인을 사기죄로 고소할 수 있습니다. 하지만, 고소를 하는 것 자체가 번거롭고 임차인에게 돈이 없거나 하면 고소를 해도 피해회복이 모두 이뤄지지 않을 수 있습니다.