전세사기가 심각한 사회문제로 부상하였습니다. 제일 중요한 것은 전세사기나 전세사고를 미리 예방하는 것입니다. 하지만 전세사기로 인해 문제가 발생하였다면 차선책으로 문제를 잘 수습하는 것도 중요합니다. 전세사기 문제가 생겼을 때 공인중개사에게 책임을 물을 수 없는지 알아보겠습니다.
1. 공인중개사의 손해배상책임이란?
공인중개사(부동산)를 통해서 부동산 거래를 하는 경우가 많이 있습니다. 특히 거래금액이 클 때에는 대체로 공인중개사를 끼고 계약을 체결합니다.
공인중개사는 부동산 거래에 전문성을 가진 사람으로 부동산 중개에 대한 수수료도 받으므로, 본인이 중개한 거래에 대해 법적인 책임을 집니다. 공인중개사법 제30조는 공인중개사의 손해배상책임에 대해 규정하고 있습니다.
○ 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장) ①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
따라서 전세사기를 당했는데, 공인중개사에게도 과실이 있다면 공인중개사에게 손해를 배상해 달라고 요구할 수 있습니다.
2. 공인중개사의 손해배상책임 사례
그렇다면 공인중개사는 구체적으로 어떤 경우에 손해배상책임을 부담하는 걸까요? 판례를 통해 살펴보겠습니다.
가. 사례 1: 진정한 권리자를 제대로 확인하지 않은 경우
(1) 사실관계
A는 공인중개사 B의 중개에 따라 C와 임대차계약을 체결하였습니다. C는 등기부등본상 소유자인 D(사망)의 장남(E)의 대리인이라고 주장하였는데, 사실 C는 임대권한이 없었습니다.
(2) 법원 판결
공인중개사 B는 중개업자에게 요구되는 조사 및 확인의무를 이행하지 않은 채 C의 말만 믿고 임대차계약을 중개하고 아무런 임대권한이 없는 C에게 임대차보증금을 지급하도록 한 과실이 있어, 손해배상책임이 인정됩니다.
나. 사례 2: 다가구주택의 선순위보증금을 충분히 설명하지 않은 경우
(1) 사실관계
A(임차인)는 다가구주택에 대해 보증금 7,500만 원의 임대차계약을 체결하였습니다. 임대차계약을 체결할 당시 기존 임차인들의 보증금 합계가 합계 11억 원이 넘었습니다.
공인중개사는 중개대상물 확인설명서에 이렇게 기재하였습니다.
선순위 보증금: 총 19가구, 총 5억 원
(본 금액은 임대인의 구술에 의한 총금액이며,
가구별 임차보증금과 임차기간에 관한 내용은 임대인이 자료공개 거부함)
(2) 법원 판결
공인중개사로서는 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 알려 준 금액이 실제와 차이가 클 수 있고 상당수의 소액임차인도 있다는 것 정도는 충분히 알 수 있었습니다.
중개대상물 확인·설명서에 임대인이 각 호실별 임대차보증금을 적지 않고 임대인이 알려 준 금액을 그대로 적어 주었을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음은 알리지 않았으므로 임차인에게 그릇된 정보를 전달한 것으로, 공인중개사의 과실이 인정됩니다.
다. 사례 3: 전세권설정 대신 전입신고를 권고한 경우
(1) 사실관계
A(임대인)와 B(임차인)는 공인중개사(C)의 중개로 임대차계약을 체결하면서 전세권을 설정하기로 특약을 하였습니다. B가 잔금을 지급한 뒤, C는 B에게 전세권 설정 대신 “전입신고 및 확정일자 취득”을 권고하였습니다. B가 전입신고 및 확정일자 취득한 날과 같은 A가 근저당권을 설정하고 대출을 실행하였습니다. 이후 진행된 아파트 경매 절차에서 B는 보증금의 일부만 배당받았습니다.
(2) 법원 판결
의뢰를 받은 중개업자는 임대차계약 체결 이후에도 잔금 지급 및 전세권설정에 관여하면서 계약의 원만한 이행과 임차인의 임대차보증금반환채권 보전을 도모할 것이 예정되어 있었습니다. 공인중개사는 임대차보증금 담보방법으로 전세권보다 상대적으로 불확실한 전입신고 및 확정일자 취득을 임차인에게 권고하여 손해를 발생시킨 책임이 있습니다.
라. 사례 4: 중개보조원이 불법행위를 한 경우
(1) 사실관계
“갑”은 A에게 부동산 관리를 맡겼는데, A(공인중개사)는 B(중개보조원)을 채용하여 근무하게 하였습니다. B는 “갑”의 위임장을 위조하여 권한 없이 부동산 관련 계약을 체결하였습니다.
(2) 법원 판결
A(공인중개사)는 B(중개보조원)의 사용자로서 근로자의 고의/과실로 “갑”에게 손해를 발생시킨 것에 대한 손해를 배상할 책임이 있습니다.
3. 공인중개사 책임의 한계
전세사기에 공인중개사의 잘못이 어느 정도 있다면 공인중개사를 통해 전세사기로 인한 피해금액의 "일부"를 돌려받을 수 있습니다. 하지만 전적으로 공인중개사의 잘못으로 보기는 어렵습니다. 부동산 거래에 대해 책임을 지는 사람은 1차적으로 계약의 당사자이기 때문입니다.
채무불이행(債務不履行)이나 불법행위에서 채권자에게도 과실(過失)이 있으면 손해배상의 책임과 금액의 결정에 있어서 그 과실을 참작하는데, 흔히 이걸 "과실상계(過失相計)"라고 부릅니다. 부동산 거래 시에 문제가 생긴 사안에서도 과실상계가 적용되고, 사건마다 다르지만 공인중개사의 책임은 전체 손해금액의 약 30~40% 정도 인정됩니다.
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