점유취득시효란 무엇인가?

법학에서 소유권은 매우 중요한 개념입니다. 소유권을 갖게 되는 방법 중에 점유취득이란 게 있습니다. 점유취득시효는 다른 사람의 토지 경계를 침범하여 장기간 점유하였을 때 주로 문제 되는 개념인데, 점유취득시효가 정확하게 무엇인지 알아보겠습니다.
 

 

1. 점유취득시효란?

가. 점유취득시효의 뜻

물건을 소유하는 대표적인 방법은 물건을 사는 겁니다. 예컨대, TV를 돈을 주고 구매하면 그 TV는 구매자의 소유가 됩니다. 그런데 돈을 지불하지 않고 합법적인 방식으로 다른 사람의 물건을 내 소유로 만들 수 있는 방법이 있는데, 그게 바로 점유취득시효입니다.
 
점유취득시효라는 건 일정한 기간동안 다른 사람의 물건을 점유하면 그 물건의 소유권을 갖게 되는 걸 말합니다. 부동산이 아닌 물건(동산)에도 점유취득시효라는 게 있지만, 점유취득시효가 주로 문제되는 건 부동산이므로 부동산 위주로 설명드리겠습니다.
 

 
 

○ 민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

 
 

나. 점유취득시효의 취지

점유취득시효는 부동산의 소유자를 변경시킨다는 점에서 그 영향이 매우 큽니다. 잘못하면 내 땅이 다른 사람의 땅이 될 수 있는 겁니다.
 
민법이 점유취득시효를 인정하고 있는 건 법적인 안정성을 확보하기 위해서입니다. 일정한 시간이 지나서 현재의 상태가 오랫동안 유지되면 현재의 상태를 그대로 유지하도록 만드는 것이 사회질서를 안정시킬 수 있다고 보는 겁니다.
 
점유취득시효 때문에 소유권을 잃게 되는 사람 입장에서는 매우 억울하다고 생각할 수 있습니다. 하지만 우리 법은 “권리 위에 잠자는 자는 보호하지 않는다”는 원칙을 가지고 있기 때문에 자신이 가진 권리를 지키기 위한 노력이 필요합니다.
 

○ 대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전원합의체 판결
"시효제도는 일정기간 계속된 사회질서를 유지하고 시간의 경과로 인하여 곤란하게 되는 증거보전으로부터의 구제 내지는 자기권리를 행사하지 않고 소위 권리위에 잠자는 자는 법적 보호에서 이를 제외하기 위하여 규정된 제도"

 
 

2. 점유취득시효의 요건

점유취득시효의 요건은 무엇일까요? 다르게 이야기하면, 어떤 조건을 갖추면 다른 사람 부동산의 가질 수 있게 될까요?
 
크게 4가지 요건(① 20년 간 점유, ② 평온하고 공연한 점유, ③ 자주점유, ④ 등기)이 있는데, 하나씩 살펴 보겠습니다.
 

가. 20년 간 점유

점유취득시효를 통해 부동산을 취득하려면 점유한 기간이 20년 간 계속되어야 합니다. 소유자가 장기간 동안 권리 행사를 하지 않았을 때 소유권을 이전시키는 게 점유취득시효의 취지인데, 20년은 되어야 “장기간”으로 인정하는 겁니다.
 
일반적으로는 20년 간의 점유가 필요하지만, 등기를 한 경우에는 점유기간이 10년으로 줄어듭니다.
 

나. 평온하고 공연한 점유

평온한 점유라는 건 점유를 할 때 폭력이나 강박을 사용하지 않았다는 겁니다. 다른 사람을 협박해서 땅을 차지했다면 점유취득시효가 인정되지 않습니다.
 
그리고 법학에서 “공연(公然)하다”는 건 “숨기지 않는다”라는 의미인데, “공공연하게” 또는 “공개적으로”라고 생각하면 쉽습니다. 몰래 점유를 하는 게 아니라 다른 사람이 알 수 있을 정도로 공개적으로 점유를 해야 한다는 뜻입니다.
 

다. 자주점유

점유취득시효에 따라 다른 사람의 부동산에 대한 소유권을 가지려면 그 부동산을 “자주점유”해야 합니다. 점유취득시효가 문제 되는 사건에서 주된 쟁점이 “자주점유가 맞는가?”일 정도로 자주점유는 매우 중요한데, 그렇다면 자주점유는 뭘까요?
 

 
 
자주점유(自主占有)는 소유할 생각을 가지고 부동산을 점유하는 걸 말합니다. 자주점유와 구별되는 개념은 타주점유(他主占有)인데, 타주점유는 소유할 생각 없이 부동산을 점유하는 겁니다. 다른 집을 빌려서 임차하여 사용하는 세입자은 부동산을 차지하여 사용하고 있으므로 점유를 하고 있는 건 맞지만, 그 부동산을 소유하겠다는 생각이 있지는 않으므로 자주점유가 아니라 타주점유입니다.
 
소유의 의사가 있는지 없는지를 가리는 게 애매한 경우도 있는데, 판례는 다음과 같은 기준을 제시하고 있습니다.
 

○ 대법원 1997. 10. 24. 선고 97다32901 판결
민법 제197조 제1항에 의하면 물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되는 것이나, 
점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지의 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되어야 하는 것이기 때문에 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정, 즉 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 하지 아니한 경우 등 외형적·객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 아니하였던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에는 그 추정은 깨어지는 것이다.

 
 

라. 등기

점유취득시효가 인정되기 위한 마지막 요건은 등기입니다. 20년의 기간이 지났다고 해서 바로 소유권이 넘어가는 게 아니라 점유자 명의로 등기를 해야만 소유권이 취득됩니다. 기존의 등기 명의자가 등기 이전에 협조하지 않으면, 법원에 소유권이전등기청구를 해야 합니다.