[임대차] 대항력 및 우선변제권의 의의

[임대차] 대항력 및 우선변제권의 의의

 

1. 대항력의 의의
 부동산에 대한 임대차계약이 체결되면, 계약의 효력은 임대인과 임차인 사이에서만 발생합니다. 즉 임차인은 임대차에 따른 각종의 권리를 ‘임대인’에게 행사할 수 있는 것이지, ‘임대인이 아닌 사람’에게는 요구할 수 없는 것이 원칙입니다.
 그런데 경우에 따라서는 임대차에 따른 법률적인 효력을 임대인이 아닌 제3자에게 주장해야 하는 상황도 발생할 수 있습니다. 예를 들어, ‘을’이 A라는 주택에 대하여 ‘갑’이라는 임대인과 임대차 계약을 체결하여 거주하고 있었는데, ‘갑’이 ‘병’에게 건물을 매도하여 건물의 소유자가 바뀐 경우, ‘을’이 계속 주택에 거주하기 위해서는 ‘병’에게 임대차의 효력을 주장할 필요성이 있습니다.
 이처럼 “임대차 계약을 직접 체결하지 않은 제3자를 상대로 예외적으로 임차권을 주장할 수 있는 효력”을 부동산 임차권의 대항력이라 합니다.

 

2. 대항력의 내용
 임차주택의 양수인(임대할 권리를 승계한 자를 포함)는 임대인의 지위를 승계합니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 따라서 대항력을 갖춘 임차인은 임차한 부동산을 계속 사용할 수 있고, 임대차 계약이 종료되면 새로운 임대인에게 임대차 보증금을 돌려달라고 할 수도 있습니다(대신 종전의 임대인에게는 보증금을 돌려달라고 요구할 수 없습니다). 
 한편, 임차인의 입장에서 보면 계약의 상대방이 자신의 뜻과는 무관하게 변경되는 것이므로, 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는 임대차계약을 해지할 수 있고, 임차인이 해지통고를 하면 그 즉시 효력이 생깁니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결).

 

3. 대항력의 발생요건
 그렇다면 어떠한 요건을 갖추어야 대항력이 발생할까요? 우리 법에서는 민법과 주택임대차보호법에서 대항력의 요건을 각각 달리 규정하고 있습니다.

 

(1) 민법상 부동산임차권의 대항력
 부동산의 임차인은 임대인에게 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고(민법 제621조 제1항), 부동산임대차를 등기한 때에는 제3자에 대하여 효력이 있습니다.
 그러나 실제로 부동산임대차 관계를 등기하는 사례는 많지 않고, 주택의 경우에는 아래에서 보는 바와 같이 ‘주택임대차보호법’에 따라 보다 간편하게 대항력이 인정되는 경우가 많으므로 민법상 대항력은 큰 의미가 없습니다.

 

(2) 주택임대차보호법상의 대항력

 

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

 주택의 인도는 ‘점유가 이전’되는 것을 말하는데, 보통은 임차인이 주택에 이사를 하여 실제로 거주하면 인도가 인정됩니다. 한편 임차인이 임대인의 동의를 얻어 다시 임대를 하는 경우(법률상 ‘전대’라 합니다)에는, 새로운 임차인(전차인)이 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면, 기존 임차인의 대항력도 소멸하지 않고 그대로 존속합니다.
 
 또한 주택의 인도와 더불어 주민등록도 필요한데, 주민센터 등에 ‘전입신고’를 하면 주민등록이 이루어진 것으로 봅니다.

 한편 대항력이 인정되기 위해서는 ‘주택의 인도(점유)’와 ‘주민등록’을 계속 갖추고 있어야 합니다(대법원 1987.2.24. 선고 86다카1695 판결). 주택을 다른 사람에게 인도하거나 주민등록을 다른 곳으로 옮기는 때에는 원칙적으로 대항력을 상실하게 됩니다. 그런데 임차인의 입장에서 보면 두 요건을 계속 갖추고 있을 것을 요구하는 것이 다소 불합리할 수도 있는데(예를 들면, 임대차보증금을 반환받지 못했지만 사정상 새로운 집을 구해서 이사를 해야 하는 경우), 이러한 불합리를 해소하기 위해서 주택임대차보호법 제3조의3은 ‘임차권등기명령’ 제도를 규정하고 있습니다.

4. 대항력과 우선변제권의 차이
 임차인의 권리를 보호하기 위하여 법적 장치라는 측면에서 대항력과 유사한 성격을 가지고 있지만, 대항력과는 구별되는 것으로 ‘우선변제권’이 있습니다.
 우선변제권은, 임차 주택에 대해서 경매 등이 진행되어서 임차 주택을 돈으로 환산한 경우에 ‘돈으로 환산된 금액을 누구에게 먼저 배분할 것인가’를 결정할 때, 후순위권리자나 그 밖의 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 의미합니다.
 우선변제권을 갖기 위해서는 ① 대항력 요건(주택의 인도 + 점유) ② 확정일자를 모두 갖추어야 하고, 순위는 대항력 요건과 확정일자를 모두 갖춘 때가 그 기준이 됩니다.

 

5. 결론
 이상의 내용을 간단하게 정리하면 다음과 같습니다.

대항력의 의의	임대차 계약을 직접 체결하지 않은 제3자를 상대로 예외적으로 임차권을 주장할 수 있는 효력
대항력의 발생요건	민법: 부동산 임대차 등기 주택임대차보호법: 주택의 인도(점유) + 주민등록(전입신고)
우선변제권의 요건	대항력 요건 + 확정일자