묵시적 갱신이란 무엇인가?

부동산 임대차계약이나 전세계약에서 계약기간은 매우 중요합니다. 계약기간과 관련해서 묵시적 갱신이 자주 문제가 됩니다. 묵시적 갱신이란 무엇인지 알아보고, 묵시적 갱신이 이뤄지기 위한 요건(조건) 및 묵시적 갱신의 효과를 살펴보겠습니다.
 

1. 묵시적 갱신이란?

가. 묵시적 갱신의 뜻

갱신(更新)은 계약기간을 연장하는 걸 말합니다.
 
계약이 갱신되는 대표적인 경우는 계약의 당사자가 계약을 갱신(연장)하자는 걸 분명하게(명시적으로) 합의하는 겁니다. 그런데, 양 당사자가 계약 갱신할지 말지에 대해 명확하게 논의를 하거나 합의를 하지 않더라도 갱신이 되는 경우가 있는데, 이걸 “묵시적 갱신”(묵시의 갱신)이라고 부릅니다.
 

나. 관련 규정

묵시적 갱신은 주택임대차법 제6조, 상가임대차법 제10조에 규정되어 있습니다.
 

○ 주택임대차법 제6조 (계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

○ 상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

  

다. 묵시적 갱신을 인정하는 이유

묵시적 갱신을 인정하고 있는 이유는 임차인을 보호하기 위해서입니다. 일반적인 부동산 임대차계약에서 임대차기간 만료되었는데도 임차인이 계속 부동산을 사용하고 있는데, 임대인이 이의를 제기하지 않으면, 임차인 입장에서는 임대차계약이 계속 유지된다고 생각하는 게 통상적입니다. 따라서 이런 경우에는 임대인과 임차인이 특별한 이야기를 하지 않아도 계약이 갱신된 것으로 봐서, 임차인이 안정적으로 그 부동산을 사용할 수 있게 하는 겁니다.
 

 
 

2. 묵시적 갱신이 되기 위한 요건

가. 갱신거절 또는 계약조건 변경의 통지가 없을 것

(1) 갱신거절

묵시적 갱신이 되려면 갱신거절을 통지하지 않아야 합니다. 달리 말하면, 임대인이 갱신을 거절하면 묵시적 갱신이 되지 않습니다. 물론 임대인이 갱신을 거절하더라도, 임차인의 요구에 따라 갱신이 이뤄지는 경우도 있지만 그건 묵시적 갱신은 아니므로, 여기에서는 따로 설명하지 않겠습니다.
 

(2) 계약조건 변경의 통지

묵시적 갱신이 되려면 계약조건의 변경도 통지하지 않아야 합니다. “계약조건 변경의 통지”라는 건 임대차기간이 만료되면 임대차계약 내용을 변경하려고 하는데, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 뜻을 알리는 걸 말합니다.
 

나. 기간

묵시적 갱신에서는 기간이 매우 중요합니다. 갱신거절의 통지는 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간”에 해야 하고, 그 기간을 놓치면 임대인이 갱신거절을 하더라도 효력이 없습니다. 즉, 임대차기간이 1개월 밖에 남지 않은 시점에 임대인이 갱신거절을 하더라도 이미 묵시적 갱신이 이뤄졌으므로 임차인을 그 부동산을 계속 사용할 수 있습니다.
 
6개월 전부터 2개월 전까지의 기간을 둔 것은 임차인에게 계약 만료에 미리 대비하도록 함으로써 주거생활의 안정을 도모하기 위한 겁니다.
 
한편, 임대인의 갱신거절 통지기간은 부동산이 주택인지, 상가인지에 따라 다릅니다. 주택의 경우에는 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 해야 하지만, 상가인 경우에는 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하면 됩니다.
 

 
 

다. 묵시적 갱신이 되지 않는 경우

임차인이 차임을 연체하거나 임차인으로서의 의무를 위반하면 묵시적 갱신이 되지 않습니다. 임차인의 기본적인 의무를 이행하지 않은 경우에는 임차인을 보호해야 필요성이 약하기 때문입니다(주택임대차보호법 제6조 제2항).
 

(1) 차임 연체

2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체를 하면 묵시적 갱신이 되지 않습니다. 이때 “2기의 차임액에 달하도록 연체”한다는 것은 차임의 연체가 반드시 2기(2회) 이상 연속되는 것을 의미하는 게 아니라 연체액의 합계금액이 2기분에 달한다는 의미입니다. 예를 들어 1, 2월분 차임을 연속으로 연체한 경우뿐만 아니라 1월 연체 후 2, 3월에는 지급하였다가 4월분을 다시 연체한 경우도 “2기의 차임액 연체”에 해당합니다.
 
 

<2기의 차임액>

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(2) 임차인으로서의 의무 위반

‘임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에도 묵시적 갱신이 되지 않습니다. 구체적인 예로는 임차주택을 파손한 경우, 임차주택을 임대인의 동의 없이 무단으로 증ㆍ개축 또는 개조하는 경우, 임차권을 무단양도 또는 전대한 경우 등을 들 수 있습니다.
 

 
 

3. 묵시적 갱신의 효과

가. 기존 계약의 연장

묵시적 갱신이 이뤄지면 임대차기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(주택임대차법 제6조 제1항). 기존 임대차계약이 그대로 이어지는 것이기 때문에 보증금과 차임은 전 임대차와 동일하고, 종전 임대차가 대항력과 우선변제권을 갖추었다면 갱신된 임대차에서도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
 

나. 계약 기간

계약 기간은 어떨까요? 묵시적 갱신을 한 경우에 새로운 임대차기간은 전 임대차의 기간과 무관하게 주택의 경우에는 2년, 상가의 경우에는 1년입니다(주택임대차법 제6조 제2항, 상가임대차법 제10조 제4항). 
 
원칙적으로 계약기간은 2년(상가는 1년)이지만, 임차인은 계약기간을 줄일 수 있습니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(주택임대차법 제6조의2, 상가임대차법 제10조 제5항).