[권리금] 소중한 내 권리금 지키는 방법

[권리금] 소중한 내 권리금 지키는 방법

 

○ 권리금이란?

 상가건물을 새로 임차하여 사용하는 사람은 기존의 임차인에게 권리금이라는 걸 주는 경우가 많이 있습니다. 그럼 권리금이란 무엇일까요? 권리금에 대한 정의는 상가임대차법에 나와 있습니다.

 

상가임대차법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

 

 권리금은 상가건물 임대차 계약에서 흔히 주고 받는 돈이었는데도, 이에 대한 법적인 보호가 충분하지 않아 임차인이 금전적인 손해를 입는 경우가 많았습니다. 그래서 법무부는 2014년 9월경, 기획재정부, 국토교통부 등 관련 부처와 전문가로 구성된 합동 TF를 구성하고, ‘권리금 법제화’를 위한 상가건물 임대차보호법 개정을 추진하였습니다.

 

 

 그 후 국회는 2015. 5. 2. 본회의를 개최하여 상가임대차법 개정 법률안을 통과시켰습니다. 개정안의 주된 내용은 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 대한 법적 근거를 마련하는 것이었습니다.

 

 참고로 법무부가 2015. 2. 22. 배포한 “상가건물임대차 표준계약서”에도 권리금에 대한 규정이 포함되어 있습니다.

○ 권리금의 보호

 기본적으로 권리금은 임차인들 사이에 주고 받는 돈이어서, 개정 상가임대차법에 따르더라도 임대인이 권리금을 반환할 의무는 없습니다. 하지만 상가임대차법에는 임대인이 임차인의 권리금을 회수하는 걸 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다. 만약 임대인이 임차인의 권리금 회수행위를 방해하면 임대인이 임차인에게 손해배상을 해야 합니다(상가임대차법 제10조의4 제3항).

 

 권리금의 회수를 방해하는 행위로는 다음과 같은 것들이 있습니다(상가임대차법 제10조의 제1항).

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

 

 권리금 회수 방해행위 중 “신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”가 있는데, 그렇다고 임대인이 항상 신규임차인이 되려는 사람과 반드시 임대차계약을 체결해야 하는 건 아닙니다. 정당한 사유가 있으면 신규임차인이 되려는 사람과 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는데, 계약 체결을 거절할 수 있는 사유는 다음과 같습니다(상가임대차법 제10조 제2항).

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

○ 임대인에 대한 손해배상청구

 임차인이 권리금을 회수하는 걸 임대인이 방해하면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그런데 임차인이 손해배상청구를 하려면 지켜야 할 것이 있습니다. 임차료 미지급과 같은 임차인의 잘못이 없어야 됩니다. 또한 건물을 재건축해야 하거나 하는 사정이 있으면 손해배상청구를 할 수 없습니다. 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 없는 경우를 정리하면 다음과 같습니다(상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 상가임대차법 제10조 제1항).

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
  나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
  다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 만약 임대인이 임차인의 권리금 회수 행위를 방해하였다면 임차인은 얼만큼의 손해배상을 청구할 수 있을까요? 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(상가임대차법 제10조의3 제3항).

 예를 들어, 기존 임차인 A가 신규임차인이 되려는 B가 있다고 해 봅시다. 임대차계약이 종료될 즈음의 권리금 시세가 1억 3,000만원이고, 신규 임차인이 되려는 B가 권리금으로 지급하기로 한 금액이 1억 2,000만원이라면 한다면, 임차인 A가 받을 수 있는 손해배상액의 최고액수는 신규 임차인 B가 지급하려고 하는 1억 2,000만원이 되는 겁니다.

 손해배상청구에는 시간적인 제약이 있습니다. 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(상가임대차법 제10조의3 제4항). 따라서 임차인이 임대인 때문에 권리금을 회수하지 못했다면, 신속하게 소송제기를 할 필요가 있습니다.